Nõudlus tänapäevaste laopindade järele kasvab

Tootmis- ja laopindade turg on viimase 10 aasta jooksul läbinud tormilise arengu, 2007. aastaga võrreldes on pinna kogumaht kasvanud ligi 2,5kordseks ja kasv jätkub. Ainuüksi mullu lisandus 2015. aastaga võrreldes 13% uut pinda.

Kuigi juurdekasv on olnud märkimisvääne, ei puugi see olla igapäevaelus sama hästi tajutav. Selle põhjuseks on eelkõige objektide paiknemine väljaspool aktiivset linnamelu. Samuti tuleb arvestada, et ligi 2/3 objektidest on rajatud enda tarbeks, mistõttu ei väljendu lisanduv maht otseselt nt üüripakkumistes. Antud aspekt eristab tootmis- ja laopindu selgelt büroo- ja kaubanduspindadest.

Nõudlust pigem väiksemale pinnale

Viimastel aastatel on pakkumist ilmestanud väga suurte objektide lisandumine. Suur osa siin on jaekaubandusettevõtete otsusel rajada oma logistikakeskused. Samas on suuremõõdulisi, üle 20 000ruutmeetriseid objekte Tallinna ja Harjumaa piikonnas arvuliselt vähe, moodustades ca 30% kogupinnast. Arvuliselt domineerivad kuni 5000 m2 suurused objektid, hõlmates ligi 70% koguarvust.

Nõudluse poolel oli mullu juhtpositsioonil tootmissektor, mis hõivas ligi 40% turuletulnud pindadest. Järgnesid hulgi- ja jaekaubandusettevõtted ligi 30% osakaaluga. Viimased mängisid olulist rolli ka stock-office tüüpi pindade turul. Enamasti asusid uue valdaja leidnud pinnad väljaspool Tallinna ja neist omakorda suurem osa Jõelähtme vallas (Nehatu), jättes umbes kolmandiku Rae vallale. Linna piirides asuvad pinnad, valdavalt stock-office tüüpi, moodustasid kolmandiku hõivatud pindadest. Väiksemahulise linnalogistika põhine nõudlus on püsiv.

Samas võib ka kogunõudlust iseloomustada pigem sõnaga “väiksemahuline”, kuivõrd ligi 60% uutest üürisuhetest sõlmiti mullu kuni 1000 m2 suurustele pindadele.

Üüripindade turul uus hinnaklass

Üüritasemetes suuri muutusi viimase viie aasta jooksul toimunud ei ole, kuigi viimase paari aasta jõuline arendustegevus ning eelkõige suurte pinnakasutajate liikumine on tekitanud kohatise surve üürihindadele. Eelkõige puudutab see renoveeritud pindasid ning n-ö esimese laine tänapäevaseid pindasid.

Üürilevõtjate huvi koondub endiselt peamiselt hinnavahemikku 4–5 eurot ruutmeetri eest kuus. Sellest kõrgema taseme saavutab stock-office sektor, mis samas alles otsib oma tasakaalupunkti.

2017. aasta alguseks oli märgata trendi, kus uhiuute pindade üüritase oli valdavalt 4–4,5 eurot ruutmeetri eest kuus ja samas “ainult” 10–15 aastat vanu pindasid oli võimalik üürida tasemel 3,5–4 eurot ruutmeetri eest kuus.Selline nihe viitab turul uue hinnaklassi tekkimisele lisaks senisele kahele. Kui siia lisada veel stock-office, siis on tootmis- ja laopindade puhul kujunemas isegi nelja erineva hinnaklassiga turg.

Üürimäärade trendid sõltuvad otseselt ka vakantsuse trendist, mis on tänavu näidanud üle mitme aasta kerget kasvu. Pärast 2012. aastat tugevalt alla 10% langenud keskmine vakantsus saavutas 2016. aasta lõpuks 7% piiri ja oodata on pigem trendi jätkumist.

Seis tootmis- ja laopindade turul

Maht. 2017. aasta alguseks oli tänapäevast pinda ca 1,27 mln ruutmeetrit. Sh tuli 2016. aastal turule ca 160 000 ruutmeetrit uut pinda, mis on peaaegu samal tasemel rekordilise 2007. aastaga. 2017. aastal on oodata üle 100 000 ruutmeetri täiendavat lisandumist, enamik sellest on omatarbeks rajatud. Populaarseim piirkond saab olema Rae vald.

Spekulatiivne arendustegevus. Samuti aktiivne, baseerudes suuresti VGP Nehatu projektil ning stock-office projektidel. 2017. on oodata ca 20 000 ruutmeetri stock-office pinna lisandumist, lisaks on natuke enam sellest planeerimise faasis.

Nõudlus. 2016. aastal oli suurim tootmissektori poolt, järgnesid hulgimüügi- ja kaubandusettevõtted. Logistika sektor oli eelnimetatutega võrreldes madalama nõudlusega. Tootmissektori dominatsioon jätkub ka 2017. aastal.

Üürimäärad. On püsinud suuresti stabiilsed, kuigi eksisteerib teatav surve alanemise suunas. Mitmete suurte objektide kasutusele võtmine viimase kolme aasta jooksul on tinginud endiste pindade vabanemise ja seeläbi tekitanud ka surve üürihindadele. 2017 surve jätkub, hinnavahemik laieneb ning tähelepanu koondub järjest enam ka kogukulule, mistõttu võidavad energiaefektiivsed ja heas asukohas projektid.

Autor: Margus Tinno Colliers International Advisors partner